Unsere Kunden vertrauen uns aufgrund unserer Erfahrung und Expertise in Verkauf, Vermietung und Neubauprojektierung.
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Unser Service – Ihr Mehrwert
Soll eine Immobilie verkauft werden, ist eine Wertermittlung fast immer unabdingbar. Nur so kann der Verkäufer sichergehen, am Ende auch einen marktgerechten Preis zu erhalten. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung den Wert selbst zu hoch ansetzen. So messen sie Kleinigkeiten wie Ausstattungsmerkmalen eine deutlich höhere Bedeutung bei als der Substanz und der Lage der Immobilie.
Im Hinblick auf den Verkauf einer Immobilie wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt. Dieser sagt aus, wie viel die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand und unter den momentanen Marktgegebenheiten wert ist. Neben dem Verkäufer kann zudem auch der Käufer eine entsprechende Wertermittlung in Auftrag geben, um sich ein besseres Bild vom entsprechenden Objekt zu machen.
Mit fundierter Hilfe werden Wertermittlung und Verkauf übrigens zum Kinderspiel. Als erfahrener Dienstleister im Maklergeschäft helfen wir Interessenten bei der Wertermittlung und finden gemeinsam die finanzielle attraktivste Lösung!
Beim Kauf einer Immobilie benötigt der Käufer fast immer eine Baufinanzierung. Da zu diesem Zweck die Immobilie per Grundschuld beliehen wird, braucht die Bank vorher wiederum den Wert des entsprechenden Objekts. In diesem Fall wird jedoch der Beleihungswert ermittelt.
Hier nimmt die Bank im Normalfall einen Sicherheitsabschlag vor, um Marktschwankungen während der Finanzierungslaufzeit auszugleichen. Schließlich gilt die Besicherung nicht selten über Zeiträume von 15-30 Jahren. Oft werden weitere Sicherheitsabschläge vorgenommen.
Darüber hinaus existieren noch viele weitere mögliche Gründe für eine Wertermittlung bei Immobilien:
Die Wertermittlung erfolgt im Normalfall durch einen Gutachter. Entsprechende Wertgutachten sollen schließlich auch bei eventuellen juristischen Auseinandersetzungen Aussagekraft besitzen und anerkannt werden.
Gutachtern stehen dabei heute drei verschiedene Verfahren zu, die je nach Situation Anwendung finden Diese sind im § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV geregelt:
Das Vergleichswertverfahren ist der Standard der Wertermittlung für selbst genutzte Immobilien, Eigentumswohnungen und auch Grundstücke. Als Richtschnur gilt dabei: „Eine Immobilie ist so viel wert, wie ein potenzieller Käufer dafür bezahlt.“ Im Gesetzt heißt es dann auch: “Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt“
Für die Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren zieht der Gutachter deshalb vergleichbare Grundstücke und Immobilien heran. Wichtige Vergleichskriterien sind dabei:
Durch den Zugriff auf entsprechende Gutachterdatenbanken, Gesetze und Verordnungen kann so ein realistischer Kaufpreis für eine Standardversion des betrachteten Objekts ermittelt werden. Kleinere Differenzen zum Standard lassen sich daraufhin durch Zuschläge oder Abschläge beim Wert
einbeziehen. So ist ein Grundstück am Ende einer Sackgasse mehr wert als eines an der Kreuzung, eine Penthouse-Wohnung wertvoller als eine ansonsten identische im Erdgeschoss.
Leider schätzen die Eigentümer selbst den Wert Ihrer Immobilie meist viel zu hoch ein. Sie setzen die Ausstattung meist mit zu hohen Werten an und unterschätzen dabei die Auswirkung von Lage und Substanz auf den Preis.
Das Vergleichswertverfahren kann eine recht präzise Form der Wertermittlung sein, die sich auch für unbebaute Grundstücke nutzen lässt. Grundsätzlich bringt das Verfahren aber nur gute Ergebnisse, wenn es genügend vergleichbare Objekte gibt.
Das Sachwertverfahren schaut sich den materiellen Wert des Grundstücks und der Immobilie genauer an und versucht, daraus den Verkehrswert des Objekts zu ermitteln. Es findet vor allem dann Anwendung, wenn beim Kauf von Immobilien keine Renditegesichtspunkte im Vordergrund stehen.
Der Sachwert wird dabei von drei Komponenten bestimmt:
1. Bodenrichtwert, sprich den Wert des Grundstücks oder des Grundstückanteils bei Gemeinschaftseigentum. Der örtliche Gutachterausschuss ermittelt den Bodenrichtwert anhand der tatsächlich erzielten Verkaufspreise in der Lage.
2. Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, sprich bei privat genutzten Immobilien die Wohnung oder das Haus.
3. Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, z.B. der Zuwege, Garagen oder Carports.
Für die Errechnung der Herstellungskosten z.B. eines Wohnhauses werden vor allem Art und Qualität in Form einer Sachwertrichtlinie herangezogen. Steht ein Keller zur Verfügung, ist das Dachgeschoss ausgebaut? Wie ist die Qualität der verschiedenen Bauteile wie Fenster, Türen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung usw. Der Gutachter zieht dann verschiedene Tabellen zu Rate in denen auch z.B. auch Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale mit eingerechnet werden.
Viele Immobilien werden als Kapitalanlage gekauft, um damit Erträge zu erzielen. Zu diesen Immobilien gehören zum Beispiel vermietete Immobilien, Wohn- und Geschäftsgebäude, oder auch gewerblich genutzte Gebäude oder Grundstücke. Bei Kapitalanlagen stellt sich nicht so sehr die Frage nach dem Substanzwert, sondern vielmehr nach den möglichen Einnahmen. Die Hauptfrage lautet also:
Grundsätzlich werden für das Ertragswertverfahren folgende Daten benötigt:
Zu diesem Zweck wird zunächst einmal der Jahresrohertrag ermittelt, der sich aus den tatsächlichen Mieteinnahmen ergibt. Soll das Objekt erst in Zukunft vermietet werden, multipliziert der Gutachter den ortsüblichen Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche.
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